Закон № 7 от 2006 года О регистрации недвижимого имущества в Эмирате Дубай

Я, Мухаммед бен Рашид Аль Мактум, Правитель Дубая,

Основываясь на

Федеральном законе № 5 от 1985 года, вводящем в действие Гражданский кодекс ОАЭ, с поправками;

Федеральном Законе № 11 от 1992 года «О гражданском процессуальном праве», с поправками,

Законе эмирата Дубай № 7 от 1997 года «О сборах за регистрацию земельных участков»,

Декрете эмирата Дубай от 1960 года «О формировании Земельного комитета»,

Издаю следующий закон

Глава 1. Термины и определения

Статья 1

Настоящий закон именуется Закон № (7) от 2006 года «О регистрации недвижимого имущества в эмирате Дубай».

Статья 2

Нижеследующие термины имеют в настоящем Законе значение, указанное напротив них, если иное не указано:

Государство: Объединенные Арабские Эмираты

Эмират: Эмират Дубай

Правительство: Правительство Дубая, включая все департаменты, ведомства и общественные институты

Правитель: Его Высочество Правитель Эмирата Дубай

Департамент: Департамент Земельных ресурсов и имущества

Председатель: Председатель Департамента

Генеральный менеджер: Генеральный менеджер Департамента

Недвижимость: любое недвижимое имущество с обозначенными границами, которое не может быть перемещено без ущерба или изменения его признаков

Права на недвижимость: любое вещное право на Недвижимость основного или второстепенного владельца либо держателя залога

Реестр недвижимости: пакет документов, в бумажном или электронном виде, хранящийся в электронном реестре Департамента, содержащий описание и местоположение каждого объекта Недвижимости и прав на него

Объект недвижимости: участок земли, строения, насаждения и иные объекты, расположенные на данном участке, находящиеся на территории одного Участка, ни одна его часть которого не отделена от других частей иными объектами государственной или частной собственности, не имеет иных правообладателей и обременений

Участок: совокупность объектов недвижимости, определяемая окружающими ее главными улицами либо характерными объектами, носящая название и отдельный серийный номер в соответствии с постановлениями Департамента

Лицо: физическое или юридическое лицо

Глава вторая. Область применения и правообладание

Статья 3

Положения данного Закона распространяются на недвижимость Эмирата.

Статья 4

Право на владение  недвижимостью имеют граждане ОАЭ, граждане стран Совета Сотрудничества Арабских Государств Персидского залива, компании, находящиеся в полном владении указанных выше граждан и открытые акционерные общества. При условии согласия правителя Дубая, лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, имеют право в отдельных районах Эмирата

(a) приобретать недвижимость в полную собственность (фрихолд) ;

(b) получать право пожизненного пользования (узуфрукт) или право аренды на 99 лет.

Глава третья. Общие положения

Статья 5

Оригиналы документов и решений, на основании которых проведена регистрация, хранятся в Департаменте. Перемещение документов за пределы Департамента запрещено. Любые заинтересованные лица, судебные органы или назначенные ими эксперты, а также уполномоченные комитеты имеют право изучать документы, хранящиеся в Реестре и получать их заверенные копии, в соответствии с условиями настоящего Закона.

Глава четвертая. Компетенция Департамента

Статья 6

Департамент – это единственный орган, уполномоченный регистрировать Права на недвижимость, а также договоры долгосрочной аренды, что и  указано в статье 4 настоящего Закона. Компетенция Департамента распространяется на:

1) определение участков для обмеров или повторных обмеров и согласование полученных в результате обмера  карт;

2) определение правил проведения обмеров и составление планов объектов недвижимости;

3) подготовку типовых договоров при оформлении сделок с недвижимостью;

4) установление правил создания, хранения и уничтожения документов;

5) установление правил использования компьютерной техники для хранения и регистрации данных;

6) установление правил регулирования и хранения данных о брокерах, оперирующих на  рынке недвижимости;

7) установление правил оценки Недвижимости;

8) установление правил продажи Недвижимости на открытых аукционах, а также на наблюдение за проведением таких аукционов;

9) определение суммы сборов за услуги Департамента;

10) учреждение филиалов Департамента по усмотрению руководства.

Глава пятая. Реестр недвижимости

Статья 7

В Департаменте должен быть создан Реестр недвижимости. Все Права на недвижимость и любые их изменения отражаются в Реестре, который является неоспоримым ни в коем случае доказательством совершенного акта. Данные не подвергаются сомнению за исключением случаев подделки документов.

Статья 8

В соответствии со Статьей 7, копии документов Реестра в электронном виде принимаются для освидетельствования наравне с оригиналами.

Глава шестая. Регистрация

Статья 9

Любые операции и сделки с недвижимость, результатом которых становится предоставление, изменение, передача или лишение прав на недвижимость, должны вноситься в Реестр. Также в Реестре должны содержаться постановления, доказывающие проведение вышеуказанных операций и сделок, не считающихся состоявшимися до момента регистрации.

Статья 10

Ответственность за нарушение обязательств по передаче любых прав на недвижимость ограничивается выплатой компенсации не зависимо от того, предусматривается ли компенсация при передаче прав или нет.

Статья 11

Любые данные о наследовании недвижимости вносятся в Реестр в случае, если наследование предусматривает переход прав на недвижимость. Никакие претензии, предъявляемые любым наследником в связи с правами на Недвижимость в отношении третьих лиц рассматриваться не будут, если данные о его правах не содержатся в Реестре.

Статья 12

В соответствии с процедурами, изданными при одобрении Председателя Департамента, Департамент имеет право рассматривать заявления, поданные фактическими владельцами земельных участков с целью регистрации прав на земли, формально не зарегистрированные на их имя.

Глава седьмая. Изменение или исправление данных в Реестре недвижимости

Статья (13)

По запросу заинтересованных сторон или по собственной инициативе Департамент имеет право на исправление значимых ошибок в данных Реестра недвижимости и обязан уведомить заинтересованные стороны о данных исправлениях.

Статья 14

При сотрудничестве с уполномоченными органами Департамент должен обновлять имеющиеся сведения об Объектах недвижимости, включая здания, насаждения и прочие строения.

Глава восьмая. Карты

Статья 15

1. При регистрации районов и отдельных Объектов Недвижимости в Реестре недвижимости, используются следующие карты:

(а) Основная топографическая карта;

(b) Карта-схема объектов недвижимости;

(с) Карта районов недвижимости.

2. Каждый район недвижимости должен иметь собственную карту, в которой будут указаны все Объекты недвижимости и их номера.

3. Каждый Объект недвижимости должен иметь отдельную карту-схему, отображающую его расположение, границы, указание размеров его границ, площадь и постройки, а также номера соседних Объектов.

Глава девятая. Разделение и присоединение

Статья 16

В случае, когда главный Объект недвижимости разделен, право прохода сохраняется за каждой его частью, при условии, нагрузка на подчиненный Объект не увеличивается. Однако если результат служит  выгоде только одной из частей, владелец каждой из подчиненных частей может обратиться в Департамент, чтобы отнять право у других частей.

Статья 17

Если подчиненный Объект недвижимости разделен, право прохода должно сохраняться за каждой его частью. Однако если право прохода фактически уже применяется на части или не может быть реализовано на ней, владелец каждой из частей может обратиться в Департамент в соответствии с положениями настоящего Закона, чтобы прекратить право прохода по части, которой он владеет.

Статья 18

Права пользования должны быть прекращены, если подчиненный и главный Объект попадают в собственность одного владельца.

Статья 19

Если Объект недвижимости, обремененный второстепенным вещным правом, разделен на два или более Объектов недвижимости, каждый из них обладает правом в полном объеме. Новые владельцы и владелец второстепенного вещного права могут договориться о разделе данного права с тем, чтобы Собственник каждого Объекта владел частью данного права.

Статья 20

Если два Объекта недвижимости объединяются, и один из них обременен второстепенным вещным правом, второстепенное вещное право должно распространиться на новый Объект недвижимости в полном объеме без согласия носителя права. Однако если каждый Объект обременен отдельным второстепенным вещным правом, согласие носителей таких прав должны быть получены до объединения.

Статья 21

Любое изменение, касающееся объединения или разделения Объекта недвижимости обязательно регистрируется в Реестре недвижимости.

Глава десятая. Документы, устанавливающие право собственности

Статья 22

Департамент выдает документы, устанавливающие право собственности в соответствии с записями в Реестре недвижимости на данный момент.

Статья 23

С учетом положений прочих законов, многоэтажная или многоквартирная Недвижимость считается одним Объектом недвижимости, и в отношении нее в Реестре должен иметься отдельный документ с информацией. Дополнительные поименованные документы должны быть добавлены к основному документу в отношении каждого из собственников квартир, этажей и мест общего пользования.

Статья 24

1. Документ, устанавливающий право собственности, обозначенный в Статье 22 настоящего Закона, является абсолютным подтверждением прав на недвижимость.

2. Любые условия, обязательства, ограничения или иные обязательства, относящиеся к правам на недвижимость, должны быть указаны в особом документе на Объект недвижимости, как разъяснено выше.

Глава одиннадцатая. Заключительные положения

Статья 25

Любые вопросы, не упомянутые в настоящем Законе, регулируются Гражданским кодексом ОАЭ (Федеральный закон № 5 от 1985 года с поправками).

Статья 26

1. Любые сделки или договоренности, заключенные с нарушением настоящего Закона или с намерением обойти его положения, признаются недействительными.

2. Любая заинтересованная сторона, Департамент или Прокуратура могут потребовать признать подобные сделки или договоренности недействительными и суды должны принять такое же решение по собственной инициативе.

Статья 27

Декрет от 6 ноября 1997 года, «Об операциях с земельной собственностью в эмирате Дубай» утрачивает свою силу.

Статья 28

Председатель издает постановления, приказы и инструкции в целях исполнения настоящего Закона.

Статья 29

Настоящий Закон должен быть опубликован в Правительственном бюллетене и вступает в силу с момента публикации.

Мухаммед бен Рашид Аль Мактум

Правитель Дубая

Издан в Дубае 13 мая 2006 года.

Официальный документ опубликован на сайте RERA.

Закон эмирата Дубай №2 от 2003 года.О регулировании аренды недвижимости в эмирате Дубай

Я, Мухаммед бен Рашид Аль Мактум, Правитель Дубая,

На основании Федерального закона № 5 от 1985 года, вводящего в действие Гражданский кодекс ОАЭ, с поправками;

Закона об Экономическом департаменте Дубая № 1 от 1992, с поправками; а также

Декрета № 2 от 1993 года об основании Особого юридического комитета для урегулирования споров между арендодателями и арендаторами, с поправками.

Издаю следующий Закон:

Статья 1

Все следующие термины настоящего Закона, имеют указанное ниже значение, если иное не следует из контекста:

Эмират:	Эмират Дубай
Департамент:	Департамент экономического развития эмирата Дубай
Лицо:	Физическое или юридическое лицо
Комитет:	Юридический комитет по урегулированию споров между арендодателем и арендатором
Профессия:	Управление недвижимостью с целью передачи в аренду

Статья 2

Лицо не может заниматься Профессией в Эмирате, не имея лицензии Департамента.

Статья 3

При иных условиях лицензирования физических и юридических лиц в Эмирате, заявитель при обращении за лицензией на ведение Профессиональной деятельности должен представить банковскую гарантию на сумму 5 млн дирхам в пользу Департамента.

Такая гарантия должна действовать 1 год и автоматически обновляться на период 1 год после окончания срока действия лицензии. Гарантия должна быть безусловной и безотзывной, а Департамент должен быть уполномочен  на списание средств со счета заявителя по указанной гарнтии.

В случае аннулирования Профессиональной лицензии, гарантия подлежит возврату лишь спустя 6 месяцев после даты аннулирования.

Статья 4

Указанная в предыдущей статье банковская гарантия должна использоваться для выплаты денежных компенсаций, определенных Комитетом в отношении лица, предоставившего гарантию, кроме  прочих претензий, в том числе возмещения ущерба по решению суда.

Статья 5

a.      Комитет может в течение срока аренды принять решение о вычете из банковской гарантии, упомянутой в статье 3 настоящего Закона, суммы, которая равна сумме, объявленной в претензии, включая сборы и издержки.

a.      Комитет должен сообщить о своем решении в Департамент. Затем Департамент приступит к списанию из банковской гарантии, выданной в его пользу, суммы, определенной Комитетом.

Статья 6

Департамент должен выплатить сумму, определенную Комитетом, при наличии письменного решения о взыскании, из суммы банковской гарантии, предоставленной Лицом, против которого вынесено решение Комитета. После списания, Лицо, предоставившее банковскую гарантию, должно в течение 15 дней с момента получения соответствующего уведомления от Департамента, пополнить сумму банковской гарантии до суммы, установленной данным Законом. В случае неисполнения Департамент приостановит все операции между данным Лицом и Департаментом,  уведомит Муниципалитет Дубая, Министерство Труда и социальных дел и Департамент натурализации и иммиграции..

Департамент может дополнительно отсрочить исполнение на 15 дней для Лица, предоставившего банковскую гарантию. В случае если сумма банковской гарантии и после этого не будет пополнена, помещение, в котором Лицо ведёт деятельность, будет закрыто.

Статья 7

В целях исполнения статьи 6 настоящего Закона Комитет должен сопровождать свои решения письменным разрешением на взыскание, и исполнять их в соответствии с данным Законом. Эта процедура влечет взимание сбора, установленного в Законе № 1 от 1994 года О судебных сборах, с изменениями, выплачиваемый на счет Комитета.

Статья 8

Требование настоящего Закона о предоставлении банковской гарантии не применяется в отношении:

a.      Открытые акционерные общества, осуществляющие деятельность в сфере недвижимости в Эмирате.

a.      Закрытые акционерные общества, осуществляющие деятельность в сфере недвижимости в Эмирате с капиталом не менее 5 миллионов дирхам.

Статья 9

Физическое лицо имеет право на получение лицензии на открытие офиса, сдающего в аренду и управляющего его/её недвижимостью или недвижимостью его/её родственников до второго колена без предоставления банковской гарантии, если он/она владеет недвижимостью на сумму не менее 8 миллионов дирхам.

Недвижимость, предоставленная ему/ей и членам его семьи в виде частного жилого дома, не участвует в этих расчётах.

Статья 10

Лицу, занимающемуся Профессией на момент вступления в силу данного Закона, а так же лицам, занимающимся управлением и сдачей в аренду собственной недвижимости или недвижимости своих родственников до второго поколения, будет предоставлено 2 месяца с даты вступления в силу настоящего Закона для приведения своего положения в соответствие с требованиями Закона.

Статья 11

Наказанием для нарушителей настоящего Закона является тюремное заключение и штраф, не превышающий 500,000 дирхам или одно из двух этих наказаний. Иные суровые наказания, предусмотренные любым другим законом, не отменяются настоящим Законом.

Статья 12

Генеральный директор Департамента издает постановления, обеспечивающие приведение настоящего Закона в исполнение.

Статья 13

Настоящий Закон должен быть опубликован в Правительственном бюллетене и вступает в силу с 1 марта 2003 года.

Мухаммед бен Рашид Аль Мактум

Правитель Дубая

Издан в Дубае 24 февраля 2003 года.

Официальный документ опубликован на сайте RERA.

е RERA.

Подзаконный акт № 85 от 2006 года О ведении реестра брокеров по операциям с недвижимостью в эмирате Дубай

Введение

Подзаконный акт № (85) от 2006 года, регламентирующий ведение в эмирате Дубай Реестра брокеров по операциям с недвижимостью (Закон о брокерах), опубликован Председателем Департамента земельных ресурсов Дубая 30 мая 2006 года и немедленно вступил в силу. Этот подзаконный акт был опубликован в соответствии с параграфом 6 Статьи 6 и Статьей 28 Закона № 7 от 2006 г. О регистрации недвижимости в Эмирате Дубай (Закон о недвижимости в Дубае).

(Параграф 6 Статьи 6 Закона Дубая о собственности обязал Департамент земельных ресурсов «разработать правила регламентирования и ведения реестра брокеров по операциям с недвижимостью»; Статья 28 Закона Дубая о собственности присвоила Председателю Департамента земельных ресурсов Дубая полномочия на издание постановлений, распоряжений и инструкций с целью исполнения Закона о собственности Дубая).

Основные положения

Основные положения настоящего Акта приводятся ниже:

§  Закон о брокерах распространяется на всех брокеров по операциям с недвижимостью, которые осуществляют продажу и покупку недвижимости, зарегистрированной Департаментом земельных ресурсов Дубая (зарегистрированные брокеры).

§  В дополнение к прошению о получении лицензии на осуществление коммерческой деятельности и ее продлении в Департаменте экономического развития Дубая, зарегистрированный брокер должен подать заявление на регистрацию в Реестре брокеров, который ведет Департамент земельных ресурсов Дубая.

§  Требование о регистрации в Реестре брокеров распространяется на компании и физические лица, работающие в компаниях, которые будут уполномочены работать с Департаментом земельных ресурсов в ходе осуществления сделок с недвижимостью. В настоящее время ежегодный сбор за регистрацию составляет 5000 дирхам для компаний и 500 дирхам для физических лиц. Сумма сборов  может быть изменена.

§  Действующим на дату вступления в силу Закона брокерам отведено шесть (6) месяцев, с 30-го мая 2006 года, чтобы зарегистрироваться в Реестре брокеров.

§  Для регистрации брокера в Реестре необходимо выполнить определенные условия, в том числе получить сертификат от утвержденного организатора учебных курсов и сдать экзамен на профессиональную пригодность, проводимый Департаментом земельных ресурсов.

§  Все зарегистрированные брокеры должны соблюдать Кодекс норм поведения, принятый Департаментом земельных ресурсов.

§  Сотрудничество с брокером оформляется в письменной форме, договор зарегистрируется в Департаменте земельных ресурсов, прежде чем брокер получит право на вознаграждение. Эта мера направлена на предотвращение случаев, когда несколько брокеров требуют выплаты комиссионных за одну и ту же операцию.

§  Несоблюдение Закона о брокерах или Кодекса норм поведения может привести к получению брокером предупреждения или уведомления о приостановке его деятельности сроком до шести (6) месяцев, внесению в черный список или аннулированию его регистрации.

§  В Департаменте земельных ресурсов создан Совет, предназначенный для рассмотрения споров, связанных с деятельностью брокеров. Данный способ урегулирования споров не является обязательным, обе стороны должны согласиться с тем, что их споры будут переданы на рассмотрение в Совет. Совет будет действовать в качестве посредника, и ни одна из сторон не обязана соглашаться с его определениями и рекомендациями. Однако если передача спора в Совет приведет к взаимно согласованному урегулированию, то данное урегулирование приобретает силу, реализуемую в судебном порядке.

Председатель Департамента земельных ресурсов и недвижимости

На основании Закона № 7 от 2006 года О регистрации недвижимости в эмирате Дубай, с учетом параграфа 6 Статьи 6 и Статьи 28 закона и согласно предложению Генерального директора департамента,

Мы публикуем следующий Подзаконный акт:

ГЛАВА ПЕРВАЯ. Термины и общие положения.

Раздел первый. Термины.

Статья 1

Настоящий подзаконный акт именуется Подзаконный акт № 85 от 2006 года О ведении Реестра брокеров по операциям с недвижимостью в эмирате Дубай.

Статья 2

Следующие слова и выражения имеют в настоящем подзаконном акте значение, указанное напротив них, если иной смысл не следует из контекста:

Эмират	Эмират Дубай
Департамент	Департамент земельных ресурсов и недвижимости
Директор	Генеральный директор департамента
Комитет	Постоянный комитет по делам брокеров по операциям с недвижимостью
Совет	Компетентный арбитражный совет по урегулированию споров, связанных с операциями брокеров
Отдел	Отдел по работе с брокерами по  недвижимости при Департаменте
Органы власти	Компетентные лицензирующие правительственные и полуправительственные организации
Недвижимое имущество	Любое недвижимое имущество, закрепленное в своих границах, которое невозможно перемещать без повреждения или изменения признаков
Реестр	Электронный или бумажный реестр брокеров по недвижимости
Список	Список сертифицированных брокеров категории A, изданный Комитетом
Брокер	также «участник торгов», то есть лицо, которое осуществляющее брокерские операции в соответствии с положениями настоящего Подзаконного акта
Брокерские операции	Договор, в соответствии с которым Брокер обязуется перед неким лицом путем посредничества в переговорах найти вторую сторону для заключения контракта за вознаграждение
Лицо	Физическое или юридическое лицо

Статья 3

Если Лицо не получило разрешение компетентных органов и не зарегистрировалось в Реестре, оно не имеет права осуществлять Брокерские операции в Эмирате.

Статья 4

Необходимо создать Реестр Брокеров, имеющих лицензию на ведение в Эмирате Брокерских операций, где должны регистрироваться все изменения информации о  таких Брокерах.

Статья 5

Брокеры должны быть поделены на две категории:

Категория A:

Квалифицированные специалисты, внесенные в Список, у которых отсутствует лицензия от компетентных органов, но которые официально утверждены Председателем как лица освобожденные от регистрации.

Категория В:

Лица, осуществляющие Брокерские операции при наличии лицензии, выданной компетентными органами.

ГЛАВА ВТОРАЯ. Условия регистрации в Реестре брокеров.

Статья 6

Согласно Статье 5-A, лица, относящиеся к категории B, намеревающиеся осуществлять Брокерские операции в Эмирате, должны подать в Отдел заявление установленного формата для регистрации в Реестре. Заявление должно сопровождаться следующими документами:

1 –     Действующая лицензия на осуществление коммерческой деятельности, выданная компетентными органами.

2 –     Подтверждение членства в Торгово-промышленной палате Дубая.

3 –     Копия паспорта или лицензии заявителя, в зависимости от того, является ли он частным предпринимателем или компанией.

4 –     Точная  копия свидетельства о праве собственности на офис Брокера или копия договора аренды.

5 –     Справка об отсутствии судимости у владельца учреждения и главного менеджера или главных менеджеров компании.

6 –     Свидетельство о том, что никто из директоров компании или партнеров, управляющих компанией, не был ранее объявлен банкротом или обвинен в преступлении, свидетельствующем о бесчестности и неблагонадежности.

7 –     Сертификаты курсов при образовательных учреждениях, аккредитованных при Департаменте.

8 –     Справка об успешном прохождении профессионального теста для Брокеров, изданного Департаментом.

Статья 7

Отдел должен рассмотреть заявление. В течение семи дней после подачи заявления Отдел должен в письменном виде запросить у заявителя дополнительные документы либо другую информацию.

Статья 8

Отдел должен выполнить все процедуры, чтобы удостовериться, что заявление на регистрацию, ее обновление или отмену соответствует требованиям Подзаконного акта и решениям, принятым в соответствии с ним.

Статья 9

В течение семи рабочих дней после подачи заявления или дополнительных документов и информации, затребованных Департаментом (в зависимости от ситуации), Департамент должен передать принятые заявления на рассмотрение Комитета.

Статья 10

Комитет может утверждать или отклонять заявления на регистрацию. Заявителю сообщат  о принятом решении. Решение об отклонении заявления на регистрацию должно быть обосновано.

Статья 11

В случае отклонения заявления на регистрацию Комитетом,  заявитель может повторно подать заявление в течение четырнадцати дней после получения уведомления об отказе, при соблюдении всех необходимых условий.

Статья 12

Отдел должен выдать Брокеру карточку, на которой указан регистрационный номер, его имя и адрес. Брокер обязан указывать свое имя и регистрационный номер по Реестру на всей корреспонденции и в отчетах.

Статья 13

Каждый зарегистрированный в Реестре Брокер должен ежегодно возобновлять регистрацию  в Отделе. Заявление о возобновлении в установленной форме необходимо подавать на рассмотрение Отдела не менее чем за тридцать дней до даты окончания срока действия свидетельства о регистрации. Отдел должен возобновить регистрацию Брокера в Реестре после проверки соответствия Брокера условиям возобновления регистрации.

ГЛАВА ТРЕТЬЯ. Обязанности брокеров.

Статья 14

Все зарегистрированные Брокеры должны соблюдать нормы профессиональной этики, соответствующие Кодексу норм поведения, изданному Комитетом при участии опытных Брокеров.

Статья 15

Брокер должен регистрировать все проведенные операции в журнале и хранить документы и бумаги, относящиеся к данным операциям. Он должен также предоставить точные копии всей документации любой из сторон договора, которая запросит данные документы.

Если осуществляется продажа по карте или плану (еще не построенной недвижимости), Брокер обязан сохранять эту карту или план до завершения сделки.

Статья 16

Брокер обязан предоставлять Департаменту всю информацию, данные и статистические сведения, связанные с Брокерскими операциями, которые может потребовать Департамент.

Статья 17

Брокер должен предоставить своему клиенту полную информацию о переговорах и посреднических действиях, а также любую информацию, которая может быть необходима клиенту, чтобы принять решение о целесообразности заключения договора со второй стороной. Брокер должен проинформировать другую сторону по всем существенным вопросам, связанным с предметом договора, чтобы избежать сомнений в отношении договора.

Статья 18

Брокер не должен становиться посредником при операции, совершающейся с нарушением законов и постановлений, принятых в Эмирате.

Статья 19

Брокер должен представить обеим сторонам сделки честное предложение и информировать обо всех известных ему обстоятельствах, даже если он уполномочен только одной стороной. Брокер несет ответственность перед обеими сторонами за любой обман или допущенную им ошибку.

Статья 20

Брокер не может быть второй стороной договора, при подписании которого он выступает посредником, если ни одна из сторон  договора не позволяет ему сделать это, в данном случае Брокер теряет свое право на вознаграждение.

Статья 21

Брокер становится хранителем любых денежных сумм, ценных бумаг, долговых обязательств или вещей, переданных ему любой из сторон с целью хранения или передачи другой стороне. Он обязан передать или доставить хранимые ценности согласно имеющимся договоренностям. В этом случае на Брокера распространяются правила управления доверительной собственностью.

Статья 22

Брокер несет ответственность за любой ущерб или вред, причиненный любой из сторон договора и возникший в результате его действий по введению в заблуждение, мошенничества или несоблюдения принципов положения настоящего Подзаконного акта и  требований Кодекса норм поведения.

Статья 23

Брокер утрачивает право на вознаграждение или возмещение расходов в случае, если он действует в интересах другой стороны договора, нарушая свои обязательства в отношении стороны, которую он представляет, или если он принимает от другой стороны обещание о выплате вознаграждения, поскольку такое обещание неприемлемо согласно правилам добросовестного ведения дел и Кодексу норм поведения.

Статья 24

Если несколько Брокеров работают над одним договором, то они несут совместную ответственность за порученную им работу при условии, что они не были уполномочены работать порознь.

Статья 25

Если несколько лиц совместно дают назначение одному Брокеру, то эти лица несут перед ним совместную ответственность по осуществлению такого назначения, если они не пришли к иному соглашению.

ГЛАВА ЧЕТВЕРТАЯ. Брокерское вознаграждение.

Статья 26

Договор на предоставление брокерских услуг должен быть оформлен в письменно и упоминать имена сторон договора, характеристики недвижимого имущества и условия выполнения Брокерских операций. Контракт должен быть зарегистрирован в реестре недвижимости.

Статья 27

Вознаграждение брокера должно быть определено соглашением сторон. Если соглашение отсутствует, то размер вознаграждения устанавливается в соответствии с общепринятой практикой.

Статья 28

1 –     Брокер утрачивает право на вознаграждение, если Брокерские операции не привели к заключению договора между сторонами. Договор следует считать заключенным, если стороны согласны со всеми условиями, опредленными в соглашении о брокерских услугах.

2 –     Брокер получает право на вознаграждение в случае подписания и регистрации договора продажи в Департаменте, если иное не предусмотрено соглашением о брокерских услугах.

3 –     Если договор продажи отложен до выполнения условий, принятых в соответствии с соглашением о брокерских услугах, то Брокер получает вознаграждение только после выполнения данных условий.

Статья 29

В случае отзыва договора на предоставление брокерских услуг, Брокер имеет право требовать выплату вознаграждения согласно договоренности, определенной в договоре на предоставление брокерских услуг, если не будет доказано, что им был допущен обман или существеная ошибка.

Статья 30

Если усилия Брокера не привели к подписанию договора между сторонами, то Брокер не имеет права требовать компенсацию, возмещение расходов или затрат, которые он понес, если иное не предусмотрено договором на предоставление брокерских услуг.

Статья 31

Если в посреднических действиях или переговорах, проводимых с целью достижения соглашения, от имени одной стороны, участвовали несколько Брокеров, и это привело к соглашению сторон, то все участвовавшие брокеры получают право на вознаграждение так, как если бы все они были одним Брокером, и вознаграждение должно быть разделено между ними в соответствии с условиями контракта, заключенного между ними.

Статья 32

С учетом положений Статьи 30, если сторона вступила в договорные отношения с несколькими Брокерами по отдельности, но в отношении одного объекта с целью проведения посреднических действий и переговоров о соглашении от ее имени, и один из Брокеров добивается успеха в осуществлении сделки, то он один получает право на полное вознаграждение.

Статья 33

Брокер получает право на вознаграждение лишь от той стороны сделки, которая назначила его посредником в этой сделке. Если назначение было сделано обеими сторонами, то каждая из них в отдельности обязана выплатить Брокеру вознаграждение, причитающееся от нее, даже если эти стороны пришли к соглашению о том, что одна из них выплатит Брокеру полное вознаграждение.

ГЛАВА ПЯТАЯ. Урегулирование споров.

Статья 34

При Департаменте должен быть создан Совет, состоящий из четырех лиц, в дополнение к юридическому консультанту Департамента. Эти лица должны быть назначены решением, Директора. Совет обладает полномочиями по урегулированию споров, связанных с Брокерскими операциями.

Статья 35

Совет не должен рассматривать споры, связанные с Брокерскими операциями с недвижимостью, если условие о мировом урегулировании споров Департаментом отсутствует в  договоре  на предоставление брокерских услуг или если стороны в последствии не соглашаются направить свой спор в Совет для вынесения арбитражного решения. Договор о проведении арбитража должен быть составлен только в письменном виде, указывать предмет разногласий в документе об урегулировании спора.

Статья 36

Совет должен исполнять свои обязанности в соответствии с упрощенными процедурами, направленными на урегулирование споров и восстановление справедливости между сторонами путем выполнения общих требований закона.

Решение Совета должно соответствовать нормам права, если только Совет не был уполномочен добиться примирения. В последнем случае Совет не обязан соблюдать эти нормы, за исключением норм, связанных с общественным порядком.

Статья 37

Совет должен иметь секретариат, отвечающий за прием заявлений, открытие дел, ведение протоколов и корреспонденции, направление уведомлений сторонам, ведение дел, выполнение всех административных задач для помощи Совету. Секретариат назначается решением Директора.

Статья 38

1 –     Заявление о мировом урегулировании спора должно быть подано в Комитет истцом. Заявление должно быть составлено в соответствии с разработанной формой. К заявлению должна прилагаться сопроводительная документация; число копий должно соответствовать числу спорящих сторон.

2 –     Председатель должен принять решение о регистрации заявления после уплаты соответствующего сбора. Секретариат должен уведомить ответчика.

3 –     Ответчик должен дать письменный ответ на содержащиеся в заявлении утверждения, а также на случаи и требования, указанные в нем. Он должен предоставить в Секретариат ответ и сопроводительную документацию в течение недели после получения уведомления.

4 –     Совет должен вынести решение по спору в течение не более тридцати дней после принятия дела к рассмотрению. Этот срок не может быть продлен без наличия причины.

ГЛАВА ШЕСТАЯ. Дисциплинарные взыскания и лишение права на брокерскую деятельность.

Статья 39

Без ущерба права применения любых санкций, установленных законодательством, Комитет имеет право налагать на Брокера, который нарушает положения данного Подзаконного акта, инструкции или решения, принятые на его основании, любые из перечисленных ниже взысканий.

1 – Предупреждение

2 – Уведомление

3 – Приостановка работы на период, не превышающий шести месяцев.

4 – Внесение имени Брокера в черный список.

Статья 40

Регистрация Брокера будет прекращена, если он нарушит Кодекс норм поведения или совершит существенное нарушение законодательства, постановлений и инструкций, действующих в Эмирате, или наберет в черном списке три пункта; решение о прекращении регистрации принимается Директором в соответствии с рекомендациями Комитета, в которых должны быть обоснованы причины для аннулирования. Брокер может подать председателю жалобу на такое решение в течение пятнадцати дней после того, как он был уведомлен о нем. Решение председателя является окончательным.

Статья 41

Брокер будет лишен права заниматься брокерской деятельностью, и его регистрация в Департаменте будет прекращена в следующих случаях:

1 –     Брокер прекращает брокерскую деятельность навсегда и информирует об этом Департамент.

2 –     Брокер прекращает брокерскую деятельность на период, превышающий двенадцать последовательных месяцев без уважительной причины, приемлемой для Комитета.

3 –     Брокер перестает соответствовать любому из требований, определенных положениями настоящего Подзаконного акта, инструкций или решений, принятых на его основании.

4 –     Если станет известным, что при регистрации была указана ложная информация, которую Брокер подал в Отдел.

5 –     Председатель принимает прекращающее регистрацию решение на основании положений Статьи 40 настоящего Подзаконного акта.

Статья 42

Отдел должен уведомить компетентные органы о своем решении относительно прекращения деятельности или прекращения регистрации Брокера.

ГЛАВА СЕДЬМАЯ. Заключительные положения.

Статья 43

Брокеры, осуществляющие брокерскую практику на дату публикации настоящего Подзаконного акта, должны в течение шести месяцев с момента его публикации привести свой статус в соответствие его положениям. Председатель может продлить этот период на срок не дольше трех месяцев, если существуют причины для такого продления.

Статья 44

Комитет может классифицировать Брокеров в соответствии со сферой их специализации и определить их число, соответствующее потребности в их услугах, на основании консультаций с компетентными органами,

Статья 45

Департамент должен взимать сборы за услуги, предоставляемые в соответствии с настоящим Подзаконным актом, перечень и размер которых устанавливаются решением Председателя.

Статья 46

Председатель должен отдавать распоряжения, инструкции и принимать решения, необходимые для соблюдения положений настоящего Подзаконного акта.

Статья 47

Положения настоящего Подзаконного акта вступают в силу в день его подписания.

Мохаммед бен Халифа Аль Мактум, Председатель департамента земельных ресурсов и недвижимости Дубая

Издано в Дубае 30 мая 2006 года.

Официальный документ опубликован на сайте RERA.

Закон № 27 от 2007 года О правах собственности на имущество, находящее в совместном владении в эмирате Дубай

Мы, Мухаммед бен Рашид Аль Мактум,

Правитель Дубая,

На основании:

Федерального закона № 5 от 1985 года О гражданском кодексе с поправками;

Закона № 7 от 2006 года О регистрации недвижимости в эмирате Дубай;

Постановления № (3) от 2006 года Об определении районов эмирата Дубай, где граждане других стран могут приобретать недвижимое имущество;

Издаем изложенный ниже Закон:

ГЛАВА ПЕРВАЯ. Термины и общие положения

Статья 1

Настоящий Закон называется Закон № 27 от 2007 года О правах собственности на имущество, находящее в совместном владении в эмирате Дубай.

Статья 2

Следующие термины имеют значение, указанное напротив них, если иной смысл не следует из контекста:

Эмират: Эмират Дубай

Департамент: Департамент земельных ресурсов

Председатель: Председатель Департамента

Реестр: Реестр недвижимости Департамента

Генеральный застройщик: Лицо, имеющее лицензию на ведение строительных работ и продажу объектов недвижимости в Эмирате на условиях, изложенных в Генеральной декларации комплекса

Субзастройщик: Лицо, имеющее лицензию на строительные работы и продажу объектов недвижимости, и получившее от Генерального застройщика право на застройку части проекта в соответствии с условиями Генеральной декларации комплекса, распространяющейся на данный проект.

Кондоминиум: Здание или часть здания или участка земли, либо и то и другое, разделенные на объекты, предназначенные для раздельного владения, где часть здания или участка имеет статус места общего пользования.

Объект: Любая квартира, этаж, часть участка земли или дома, соединенная или не соединенная с другим домом, являющаяся частью кондоминиума.

Места общего пользования: Общие части имущества, предназначенные для общего использования собственниками и пользователями объектов и обозначенные на плане участка.

План участка: План, зарегистрированный в Реестре, отображающий объекты и Места общего пользования.

Собственник: Лицо, зарегистрированное как собственник объекта в Реестре, включая лиц, обладающих правом долгосрочной аренды или правом узуфрукта на ограниченный период, а так же Генеральный застройщик и субзастройщик в отношении непроданных объектов.

Генеральная декларация комплекса: Документ, регламентирующий строительство и эксплуатацию кондоминиума.

Декларация коммунального управления: Документ, соответствующий определенным правилам и зарегистрированный в Реестре, регламентирующий эксплуатацию и распределение затрат в отношении Мест общего пользования, включая оборудование и услуги в любой части здания, которое попадает под действие настоящего Закона.

Ассоциация собственников: Ассоциация, учрежденная в соответствии со статьей 17 настоящего закона.

Устав ассоциации: Правила и предписания, регулирующие деятельность Ассоциации Собственников, которые должны быть изданы в соответствии с настоящим Законом.

Пользователь: Любое лицо, арендующее объект (не в случае долгосрочной аренды), а так же любой посетитель собственника объекта.

Коммунальные услуги: Любые из следующих услуг:

1.      водоснабжение

2.      газоснабжение

3.      электроснабжение

4.      кондиционирование воздуха

5.      телефонная связь

6.      интернет и телевидение

7.      канализация

8.      дренаж

9.      удаление или вывоз отходов или мусора

10.  доставка почты, посылок и товаров

11.  любое другое удобство или услуга, цель которых улучшение объектов или мест общего пользования.

Статья 3

1. Земли, находящиеся во владении застройщика и предназначенные для застройки кондоминиума (и объектов, проданных такими застройщиками) должны быть зарегистрированы в Департаменте.

2. Если объект в существующем кондоминиуме используется собственниками иного кондоминиума, Ассоциация Собственников второго кондоминиума становится членом Ассоциации Собственников первого кондоминиума.

Статья 4

Департамент должен создать и вести особый реестр кондоминиумов и их собственников; издавать документы, подтверждающие права собственности и регламентировать продажу, передачу в залог (или любую другую передачу прав) объектов кондоминиумов; регистрацию договоров долгосрочной аренды и права узуфрукта на такие объекты в кондоминиумах. Записи должны быть доступны всем заинтересованным сторонам.

Статья 5

Статья 4 закона № 7 от 2006 О регистрации недвижимости в эмирате Дубай распространяется на право собственности в кондоминиумах.

ГЛАВА ВТОРАЯ. Право собственности на имущество в кондоминиумах.

Статья 6

1. План участка, генеральная декларация комплекса и устав ассоциации считаются частью документов, подтверждающих право собственности в кондоминиумах, и должны сопровождать акт на право собственности, оригинал генеральной декларации комплекса должен храниться в Департаменте.

2. Любой собственник объекта несет ответственность перед другими собственниками объектов, пользователями и ассоциацией собственников по соблюдению положений генеральной декларации комплекса и устава ассоциации.

3. Любой пользователь несет ответственность перед собственниками объекта, пользователями и ассоциацией собственников по соблюдению положений генеральной декларации комплекса и устава ассоциации в той степени, в которой их положения распространяются на пользователя.

Статья 7

1. Если иное не обозначено в плане участка, места общего пользования кондоминиума включают без ограничений:

а. структурные элементы, в том числе основные опоры, фундамент, колонны, несущие стены, ступеньки, потолки, потолочные балки, вестибюли, лестницы, лестничные пролеты, запасные выходы, входы, окна на внешних стенах, фасады и крыши;

b. парковки, комнаты консьержей, помещения и оборудования для отдыха и развлечений, бассейны, сады, складские помещения, места, предназначенные для пользования Ассоциацией собственников или лицом, которого она назначила для управления кондоминиумом;

с. основное оборудование и системы коммунальных услуг, в том числе электрогенераторы, системы освещения, газоснабжения, водоснабжения, нагревания и охлаждения, системы кондиционирования воздуха, сбора и обработки отходов;

d. лифты, резервуары, трубы, генераторы, вытяжные вентиляторы, воздушные компрессоры, механические системы вентиляции;

e. водопроводные сети, канализационные коллекторы, вентиляционные шахты, газопроводы и дымоходы, электрическая проводка и трубопроводы, обслуживающие более одного объекта;

f. все фиттинги, соединения, оборудование и средства обслуживания, находящиеся в пользовании более одного собственника объекта;

g. любой измерительный прибор для расчета распределения или потребления коммунальных услуг;

h. все прочие части, расположенные вне границ объекта, которые необходимы для существования, содержания или обеспечения безопасности имущества.

2. Если иное не обозначено в плане участка, места общего пользования кондоминиумов, представляющие собой земельные участки, не находящиеся под зданием или его частью, включают без ограничений:

a. дороги, кольцевые транспортные развязки, перекрестки, дорожки, тротуары, отводные каналы, сточные канавы, разделительные полосы, мосты, виадуки;

b. озера, пруды, каналы, места для прогулок, водные сооружения и прочие водные пути, включая все оборудование, связанное с ними;

c. сады, участки открытого пространства и игровые площадки;

d. провода, кабели, трубы, коллекторы, водостоки, вентиляционные каналы, устройства и оборудование, с помощью которых обеспечивается коммунальное обслуживание объектов или мест общего пользования;

e. измерительные приборы и приборы для поставки коммунальных услуг, предназначенных для общего пользования собственниками и пользователями объектов.

Статья 8

1. Если иное не обозначено в плане участка, каждый объект, находящийся в здании или части здания, должен включать без ограничений:

a. полы, материалы напольных покрытий вплоть до основания опорных балок и других структур,, поддерживающих полы объекта;

b. оштукатуренные потолки и прочие виды потолков, навесные детали, которые формируют часть внутреннего пространства объекта и пространство между потолками, потолки над несущими стенами и структурами внутри объекта и стены, отделяющие объект от остальной части кондоминиума и примыкающих объектов или мест общего пользования;

c. все перегородки и ненесущие стены внутри объекта;

d. окна, стекло и арматура, которые формируют часть внутренних окон, системы освещения объекта, двери, дверные проемы и все оборудование и приспособления, обслуживающие объект;

e. все внутренние соединения, обслуживающие объект;

f. все приспособления и принадлежности, установленные собственником или пользователем объекта;

g. все дополнения, изменения и улучшения, осуществляемые в объекте время от времени, и в целях настоящего параграфа объект не включает средства коммунального обслуживания, расположенные в объекте, которые обслуживают места общего пользования или другой объект.

2. Если иное не обозначено в плане участка, любой объект, относящийся к кондоминиуму включая землю, за исключением здания или части здания, должен включать, без ограничения, все, что расположено внутри границ объекта, кроме коммунальных услуг для мест общего пользования или другого объекта.

3. Каждый объект имеет право установки крепежных (поддерживающих) или кроющих элементов на других объектах и местах общего пользования.

4. Перегородки между примыкающими объектами должны распределяться между обоими собственниками, если они являются частью мест общего пользования.

Статья 9

Собственники объекта и Застройщики в отношении непроданных объектов владеют неотделимой (неотчуждаемой) долей мест общего пользования в соотношении, указанном в генеральной декларации комплекса, если не обозначено иное. В настоящей статье размер доли определяется на основании доли площади объекта в общей площади кондоминиума.

ГЛАВА ТРЕТЬЯ. Распоряжение объектами в кондоминиумах.

Статья 10

Собственник объекта имеет право продавать и распоряжаться своим объектом любым способом, а так же закладывать свой объект в пользу банка или финансового учреждения, при условии отчуждения всей его доли в объекте или местах общего пользования.

Статья 11

Объект, находящийся в совместной собственности двух или более лиц, не может быть разделен между совладельцами без соответствующего разрешения Департамента.

Статья 12

1. Каждый из совладельцев объекта имеет право преимущественной покупки доли другого совладельца в объекте, выставленном на продажу. Если такое право принадлежит более чем одному из совладельцев, они имеют право на покупку пропорционально их существующим долям.

2. Право преимущественной покупки не относится к продаже между супругами, прямыми родственниками, братьями и сестрами или их потомками.

Статья 13

1. Право преимущественной покупки неделимо, т.е. им можно либо воспользоваться целиком, либо полностью отказаться от него; а при наличии нескольких собственников каждый может воспользоваться своим правом в соответствии с его долей, и если один или несколько из них отказались от своего права, тогда это право будет передано оставшимся пропорционально их долевому участию.

2. Право преимущественной покупки прекращается в случае, когда сособственник, продающий свою долю, уведомил остальных совладельцев через государственного нотариуса об имени и адресе покупателя со стороны и об условиях сделки, а совладельцы не выразили своего несогласия с указанными условиями в течение 1 месяца после получения такого уведомления.

3. Если сособственник принял решение о покупке, он должен уведомить продающего совладельца через государственного нотариуса о таком намерении в течение 15 дней с даты получения уведомления о продаже и завершить оформление процедуры покупки в Департаменте в срок не позднее 10 рабочих дней с даты окончания этого периода.

4. Если установлено, что условия, предложенные в уведомлении, отправленном обладателям права преимущественной покупки, содержат менее выгодные для них условия, они имеют право потребовать через суд компенсацию за причиненный ущерб.

Статья 14

Объекты в кондоминиумах, зарегистрированных в соответствии с настоящим Законом, не регулируются положениями Федерального закона № 5 от 1985 года О гражданском кодексе с поправками относительно преимущественного права на покупку.

Статья 15

Собственник объекта может сдать свой объект в аренду при условии, что собственник объекта и арендатор сохраняют свои обязанности, указанные в Уставе ассоциации и Генеральной декларации комплекса, перед остальными собственниками объектов, пользователями и Ассоциации собственников.

Статья 16

Места общего пользования не подлежат разделению ни при каких условиях. Места общего пользования не могут быть отчуждены, целиком или частично, от объектов, к которым они относятся.

ГЛАВА ЧЕТВЕРТАЯ. Ассоциация Собственников. 

Статья 17

1. Ассоциация Собственников учреждается при регистрации первой продажи объекта в кондоминиуме в Реестре.

2. Ассоциация должна состоять из собственников объектов кондоминиума и генерального застройщика или субзастройщика в отношении непроданных объектов.

3. Собственники объектов считаются членами Ассоциации с момента регистрации их в качестве владельцев объектов и утрачивают членство при прекращении такой регистрации.

Статья 18

1. Ассоциация собственников – некоммерческое учреждение, являющееся самостоятельным юридическим лицом, отдельным от ее членов, которое имеет право на предъявление исков в суде от своего имени и может владеть движимым имуществом.

2. Ассоциация собственников подчиняется положениям настоящего Закона, генеральной декларации комплекса и устава Ассоциации собственников; глава Ассоциации должен представлять ее в суде и в государственных органах.

Статья 19

1. Каждый собственник объекта и застройщик в отношении непроданных объектов имеют право принимать участие в общих собраниях Ассоциации собственников и голосовать, в соответствии с уставом Ассоциации.

2. Каждый собственник объекта имеет число голосов соответственно его доли в кондоминиуме, определенной в Генеральной декларации комплекса.

Статья 20

Каждая Ассоциация Собственников должна иметь название, состоящее из слов «Ассоциация собственников», а также номера и название кондоминиума, если оно есть.

Статья 21

1. Ассоциация Собственников несет ответственность за управление, функционирование и содержание мест общего пользования, и для этой цели она должна получить соответствующую лицензию от Департамента.

2. Ассоциация Собственников может передать всю или часть своих полномочий лицу или компании, которых она назначает исполнять их за плату и на условиях, оговоренных сторонами.

Статья 22

1. Каждый собственник объекта обязан вносить в Ассоциацию собственников свою долю ежегодной платы за обслуживание на покрытие административных расходов, расходов, связанных с функционированием и обслуживанием мест общего пользования. Размер платы за обслуживание рассчитывается исходя из доли площади объекта от общей площади кондоминиума. Застройщик или субзастройщик обязаны вносить свою часть платы за обслуживание в отношении непроданных объектов.

2. Собственник объекта не имеет права отказываться от использования мест общего пользования, с целью избежать платы за обслуживание.

Статья 23

1. Собственник объекта не имеет права без разрешения Ассоциации собственников и генеральной декларации комплекса вносить изменения в структуру или внешний вид своего объекта или любой другой части кондоминиума, которые могут существенно изменить объект или кондоминиум или их внешний вид.

2. Собственник объекта, нарушивший положения параграфа 1, обязан за свой счет и по требованию Ассоциации собственников устранить повреждения. Если собственник объекта не исполняет требования, Ассоциация собственников должна выполнить ремонт и взыскать с собственника понесенные расходы.

ГЛАВА ПЯТАЯ. Места общего пользования.

Статья 24

В соответствии с уставом Ассоциации собственники объектов, пользователи и их посетители обязаны пользоваться местами общего пользования таким образом, чтобы не нарушать права других людей на их использование, не причинять беспокойства и не подвергать риску их безопасность или безопасность кондоминиума.

Статья 25

1. Ассоциация собственников имеет право наложить арест на любой объект за невнесение платы за обслуживание или других платежей, взимаемых с собственника объекта в соответствии с положениями настоящего Закона и устава Ассоциации. Это право сохраняется, даже если объект перешел во владение нового собственника.

2. Если собственник объекта не вносит плату за обслуживание или не выполняет иные свои обязательства, решение, принятое в отношении такого собственника главой Ассоциации подлежит исполнению судебным приставом компетентного суда по истечении 3-х месяцев после уведомления собственника через государственного нотариуса. Во всех случаях пострадавшая сторона может оспорить данное решение в течение указанного периода в компетентном суде, и исполнение решения должно быть отложено до принятия решения по возражению пострадавшей стороны.

ГЛАВА ШЕСТАЯ. Обязанности застройщика.

Статья 26

1. В соответствии с требованиями, предъявляемыми к договору на ведение строительных работ, изложенными в Гражданском кодексе (Федеральный Закон № 5 от 1985 года), застройщик обязан предоставить гарантию на 10 лет с даты получения Акта завершения строительных работ и осуществлять ремонт или устранять дефекты несущих элементов кондоминиума, заявленные Ассоциацией собственников или собственниками объекта.

2. Застройщик обязан в течение 1 года с момента получения Акта завершения строительных работ в отношении построенного им объекта или его части, осуществить ремонт или заменить дефектное оборудование кондоминиума, что включает в себя механические и электромонтажные работы, санитарное и инженерное оборудование и так далее.

3. При соблюдении положений параграфов 1 и 2, ничто в настоящем Законе не может причинить вред или нарушить права или гарантии, которые могут быть предоставлены собственнику объекта застройщиком или субзастройщиком на основании положений любого иного закона.

4. Условия любого договора, заключенного после вступления в силу настоящего Закона и противоречащие настоящей статье, считаются полностью недействительными и не имеют юридической силы.

Статья 27

1. В случае поэтапного строительства кондоминиума генеральная декларация комплекса должна содержать сведения об организации разделения этого проекта.

2. Если кондоминиум ограничен только частью здания, и в отношении всего здания не зарегистрирована генеральная декларация комплекса, то в отношении такого здания в реестре Департамента должна быть зарегистрирована декларация коммунального управления.

ГЛАВА СЕДЬМАЯ. Страхование кондоминиума.

Статья 28

Ассоциация собственников должна осуществлять полное страхование в сумме, равной стоимости ремонта или замены имущества, находящегося в совместной собственности в случае его разрушения по любой причине, и Ассоциация должна являться выгодоприобретателем по такому договору страхования.

Статья 29

Ассоциация собственников должна приобрести договор страхования ответственности за причинение телесного вреда или вреда имущества собственников и пользователей.

Статья 30

Страховые взносы, подлежащие оплате собственниками объектов, должны быть включены в состав ежегодной платы за обслуживание, взимаемой Ассоциацией собственников в соответствии с условиями Статьи 22 настоящего Закона.

ГЛАВА ВОСЬМАЯ. Заключительные положения.

Статья 31

В соответствии со Статьей 18 настоящего Закона Ассоциация собственников имеет право от своего имени и от имени своих членов преследовать в судебном порядке других собственников объектов, пользователей и прочих лиц, находящихся в кондоминиуме за нарушение настоящего Закона или устава Ассоциации.

Статья 32

Председатель может издавать положения и решения, необходимые для соблюдения настоящего Закона.

Статья 33

Настоящий закон должен быть опубликован в Правительственном бюллетене и вступает в силу через три месяца после даты публикации.

Мухаммед бен Рашид Аль Мактум

Правитель Дубая

Издан в Дубае 10 декабря 2007 года

Официальный документ опубликован на сайте RERA.

Закон № 33 от 2008 года Вносящий изменения в некоторые положения закона № 26 от 2007 года, регулирующего отношения между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай

Мы, Мохаммед бен Рашид Аль Мактум, правитель Дубая

На основании федерального закона № 5 от 1985 года О гражданском кодексе с изменениями, и

федерального закона № 10 от 1992 года, О доказательном праве в гражданских и коммерческих сделках, и

Закона № 16 от 2007 года Об учреждении Агентства по регулированию рынка недвижимости, и

Закона № 26 от 2007 года Регулирующего отношения между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай (далее Первоначальный закон), и

декрета № 2 от 1993 года Об учреждении особого судебного комитета для разрешения споров между арендодателем и арендатором,

Издаем следующий закон:

Статья 1

Статьи 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 и 36 Первоначального закона должны быть заменены следующими Статьями:

Статья 2

Следующие термины имеют в положениях настоящего закона значение, указанное напротив них, если иной смысл не следует из контекста:

Эмират: Эмират Дубай.

Комитет: Судебный комитет, уполномоченный разрешать споры между арендодателями и арендаторами.

Агентство: Агентство по регулированию рынка недвижимости.

Недвижимое имущество: Недвижимое имущество и пристройки к нему, арендуемые для жилых, коммерческих или профессиональных целей, или иной законной деятельности.

Договор аренды: Договор, по условиям которого арендодатель предоставляет арендодателю имущество для использования в указанный целях и на указанный срок в обмен на указанное вознаграждение.

Арендодатель: Физическое или юридическое лицо, по закону или соглашению обладающее правом распоряжаться имуществом, которому (или представителю или законному поверенному которого), передается право собственности на имущество на период аренды, включая арендатора, уполномоченного арендодателем на субаренду имущества.

Арендатор: Физическое или юридическое лицо, приобретающее право пользования имуществом или его частью согласно договору аренды, или любое лицо, законным образом арендующее имущество у арендодателя.

Субарендатор: Физическое или юридическое лицо, приобретающее право использования имущества или его части согласно договору аренды, подписанному с арендатором.

Арендная плата: Установленное вознаграждение, которое арендатор обязуется выплатить по договору аренды.

Извещение: Письменное уведомление, отправленное любой из сторон договора найма другой стороне через государственный нотариат, в виде зарегистрированного письма, или доставленное лично.

Статья 3

Настоящий Закон применяется для регулирования сферы аренды недвижимого имущества, земли и недвижимости в Эмирате, исключая гостиницы и бесплатное жилье, предоставляемое физическими или юридическими лицами своим работникам.

Статья 4

1. Отношения между арендодателем и арендатором регулируются договором аренды, детально описывающим имущество, назначение аренды, размер арендной платы, имя владельца недвижимости, если он не является арендодателем.

2. Любое имущество, являющееся предметом настоящего Закона или поправок к нему, должно быть зарегистрировано в Агентстве.

Статья 9

1. Арендодатель и арендатор обязаны указать величину арендной платы в договоре аренды. Если стороны не указали размер арендной платы или невозможно доказать их соглашение, то арендная плата должна равняться арендной плате на аналогичную недвижимость.

2. Комитет должен определить размер аналогичной арендной платы в соответствии со стандартами определения процента повышения арендной платы, установленными Агентством, и в соответствии с общей экономической ситуацией в Эмирате, а также в соответствии с состоянием недвижимости, рыночной стоимостью аренды в этом же районе и в соответствии с любым действующим законом в Эмирате, касающимся аренды, а также с любыми другими факторами, которые Комитет сочтет существенными.

Статья 13

При обновлении договора аренды после его окончания арендодатель и арендатор могут изменить условия договора или пересмотреть размер арендной платы, как в сторону повышения, так и понижения. Если стороны не достигли соглашения по этому вопросу, то Комитет может сам определить арендную плату в соответствии со стандартами, определенными в Статье 9 настоящего Закона.

Статья 14

Если любая из сторон договора аренды желает внести изменения в условия, в соответствии со Статьей 13 настоящего Закона, то она должна оповестить об этом другую сторону не менее чем за 90 дней до истечения срока договора, если обе стороны не пришли к иному соглашению по этому вопросу.

Статья 15

Арендодатель обязан передать имущество в хорошем состоянии, позволяющем арендатору использовать его в соответствии с целями, указанными в договоре аренды. Однако может быть согласована сдача в аренду недостроенной недвижимости, если арендатор завершит работы по приведению ее в надлежащее состояние для использования по назначению; в таком случае стороны должны решить, кто будет ответственен за покрытие расходов по завершении строительства.

Статья 25

1. Арендодатель вправе потребовать выселения арендатора до окончания действия договора аренды в следующих случаях:

a. Арендатор не вносит плату за аренду или ее часть в течение тридцати (30) дней с момента получения извещения об оплате от арендодателя.

b. Арендатор передает имущество или его часть в субаренду без письменного согласия арендодателя. В таком случае выселению подлежит также и субарендатор, при сохранении его права на получение компенсации от арендатора.

c. Арендатор использует имущество или позволяет использовать его третьим лицам для незаконной или аморальной деятельности.

d – Если арендованная собственность используется в коммерческих целях, и арендатор оставляет ее незанятой и без законных на то оснований в течение 30 последовательных дней или 90 дней с перерывами в течение одного года; если стороны не пришли к иному соглашению.

e – Деятельность арендатора приводит к изменениям, подвергающим имущество опасности таким образом, что его невозможно вернуть в первоначальное состояние, или если он причиняет имуществу вред умышленно или по грубой небрежности не предпринимает необходимых мер предосторожности или позволяет третьим лицам причинять такой вред.

f – Арендатор использует имущество в целях, отличных от целей аренды, или использует имущество таким образом, что нарушает нормы планирования, строительства и землепользования.

g – Имущество находится под угрозой разрушения, при условии, что арендодатель обязан подтвердить подобное состояние техническим актом, заверенным муниципалитетом Дубая.

h – Арендатор не соблюдает свои обязательства или условия договора аренды в течение тридцати (30) дней с момента уведомления арендодателем о выполнении подобных обязательств или условий.

i – Планом развития Эмирата предусмотрены снос или реконструкция имущества в соответствии с распоряжениями правительственных учреждений.

В целях исполнения пункта 1 настоящей Статьи арендодатель должен оповестить арендатора через государственного нотариуса или заказным письмом.

2. Арендодатель вправе потребовать от арендатора освободить имущество по окончании срока договора аренды в следующих случаях:

a – Арендодатель намерен разобрать имущество для реконструкции или для пристройки новых строений, что не позволит арендатору использовать имущество, при условии, что получены необходимые разрешения.

b – Имущество нуждается в реконструкции или капитальном ремонте, которые невозможно провести, пока арендатор занимает имущество, при условии, что будет предоставлен технический акт, заверенный муниципалитетом Дубая, подтверждающий такое состояние.

c – Собственник недвижимости намерен вернуть имущество для использования в личных целях или для его использования его ближайшими родственниками первой степени, в таком случае он должен доказать, что у него нет другой подходящей недвижимости для этих целей.

d – Собственник недвижимости желает продать сданную в аренду недвижимость.

В целях исполнения пункта 2 настоящей Статьи арендодатель обязан известить арендатора о причинах выселения, по крайней мере, за 12 месяцев до окончания срока действия договора аренды при условии, что такое извещение направляется через государственного нотариуса или заказным письмом.

Статья 26

Если Комитет постановил, что арендодатель имеет право вернуть арендованную недвижимость для использования в личных нуждах им или его ближайшим родственником, согласно параграфу c пункта 2 Статьи 25 настоящего Закона, арендодатель не имеет права сдавать недвижимость в аренду кому-либо еще в течение двух лет в целях проживания и трех лет для использования в коммерческих целях, с даты восстановления собственности, если Комитет не установит меньший период. В ином случае арендатор вправе обратиться в Комитет с требованием выплатить ему причитающуюся компенсацию.

Статья 29

1. Арендатор имеет преимущественное право на возвращение в недвижимость в случае ее реконструкции после сноса или после ее ремонта или усовершенствования, в этом случае размер арендной платы устанавливается в соответствии со Статьей 9.

2. Арендатор может воспользоваться этим преимущественным правом в течение тридцати (30) дней с момента извещения его арендодателем.

Статья 36

Председатель исполнительного совета может издавать нормативные требования, подзаконные акты и решения для обеспечения соблюдения положений настоящего Закона.

Статья 2

Настоящий Закон будет опубликован в Правительственном бюллетене и вступает в силу с момента публикации.

Издано в Дубае 1 декабря 2008 года

айте RERA.

Закон № 14 от 2008 года Об ипотеке в эмирате Дубай

Мы, Мохаммед бен Рашид Аль Мактум, правитель Дубая

На основании федерального закона № 5 от 1985 года О гражданском кодексе с поправками;

Федерального закона № 8 от 2004 года О свободных экономических зонах, в которых разрешено осуществление деятельности финансовых организаций;

Закона № 7 от 2006 года О регистрации недвижимости в эмирате Дубай;

Постановления № 3 от 2006 года Об определении районов Эмирата Дубай, в которых граждане иных государств могут приобретать недвижимое имущество;

Закона № 8 от 2007 года О счетах условного депонирования строительных проектов в эмирате Дубай;

Закона № 27 от 2007 года О правах собственности на имущество, находящее в совместном владении в эмирате Дубай; и

Закона № 13 от 2008 года О временном реестре недвижимости в эмирате Дубай

Издаем настоящий закон:

РАЗДЕЛ ПЕРВЫЙ.

Формулировка и основные положения.

Статья 1

Настоящий закон называется Закон № (14) от 2008 года Об ипотеке в эмирате Дубай.

Определения

Статья 2

Следующие термины имеют значение, указанное напротив них, если иной смысл не следует из контекста:

Эмират: Эмират Дубай.

Департамент: Департамент земельных ресурсов.

Глава: Глава Департамента.

Недвижимость: Земля и постоянные сооружения, возведенные на ней, которые не могут быть перемещены без причинения им повреждений.

Объект недвижимости: Составная часть недвижимости, включая незавершенную (офф-план).

Реестр недвижимости: Набор документов в бумажном или электронном виде, находящийся в Департаменте, содержащий актуальные сведения о правах на недвижимость.

Временный реестр недвижимости: Набор документов в бумажном или электронном виде, находящийся в Департаменте, в котором регистрируются все договоры купли-продажи недвижимости и другие правоустанавливающие документы, касающиеся незавершенного строительства, до внесения их в Реестр недвижимого имущества.

Ипотечный договор: Договор, на основании которого кредитор получает недвижимость или объект недвижимости в залог в качестве обеспечения гарантии возврата долга; что наделяет его приоритетным правом на возврат денежной суммы по сравнению с обычными и второстепенными кредиторами, в том числе и из стоимости недвижимости, независимо от того, где она находится и кому принадлежит.

Залогодатель: Владелец имущества или владелец имущественного права или личного права по договору купли-продажи, подписанному с собственником недвижимости, которая продана до завершения строительства и зарегистрирована в Реестре недвижимости или во Временном реестре недвижимости.

Залогодержатель: Кредитор, который одалживает деньги залогодателю в обмен на гарантии в виде недвижимости, которая существует фактически или в силу закона (контракта).

Статья 3

Положения настоящего закона применимы к залогу на недвижимость и объекты недвижимости как гарантии обеспечения долгового обязательства. Неважно, обеспечен ли долг залогом на всю недвижимость; неделимым правом на долю в ней; имущественным правом или личным правом на недвижимость, проданную до окончания строительства.

Статья 4

Залогодержателем может становиться банк, компания или финансовая организация, которые должным образом лицензированы и зарегистрированы Центральным Банком ОАЭ для осуществления финансирования операций с недвижимостью в ОАЭ.

Статья 5

1. Залогодатель должен быть собственником заложенной недвижимости или объекта недвижимости.

2. Залогодатель может быть непосредственно должником, либо являться поручителем, который оформляет ипотечный договор от имени должника.

3. Согласно Статьям 22, 23 и 24 настоящего Закона, при составлении ипотечного договора на недвижимость или объект недвижимости предмет залога должен существовать фактически или в силу договора.

4. Ипотечный договор может быть составлен только в отношении свободных от обременений объектов недвижимости,.

Статья 6

Ипотечный договор включает все дополнительные характеристики недвижимости или объекта недвижимости, включая здания, растения, приписанные или находящиеся в совладении с другими объекты  и любые улучшения, произведенные в отношении недвижимости после заключения договора залога.

Статья 7

1. Ипотечный договор не имеет силы до регистрации в Департаменте, и любые соглашения сторон о необязательности такой регистрация, являются недействительными.

2. Залогодатель обязан покрыть все расходы, связанные с оформлением ипотечного договора, если иное не согласовано обеими сторонами.

Статья 8

1. Заявления о регистрации ипотечного договора должны быть поданы в Департамент, должны быть подписаны залогодержателем и залогодателем, либо его поручителем, если таковой существует, и включать следующие сведения:

a) Полную информацию о недвижимости

b) Стоимость недвижимости

c) Сумму долга

d) Срок ипотечного договора

e) Сведения о залогодержателе, залогодателе или поручителе, включая постоянное место жительства (юридический адрес) и текущий адрес.

Ипотечный договор оформляется на типовой форме Департамента, и запись о нем должна быть сделана в Реестре недвижимости или Временном реестре недвижимости, по ситуации. Порядковый номер ипотечному договору присваивается по дате регистрации. Департамент выдает обеим сторонам ипотечный акт, содержащий подпись уполномоченного лица и печать Департамента. Ипотечный акт может быть выдан в электронной форме, и принимается в качестве доказательства наравне с ипотечным актом в бумажной форме.

Статья 9

Ипотечный договор должен обеспечивать существующий долг или сумму, обещанную в виде кредита при его подписании.

РАЗДЕЛ ВТОРОЙ.

 Правовые последствия ипотечного договора.

Статья 10

Залогодатель не имеет права продавать, дарить или иным образом распоряжаться заложенным объектом недвижимости или недвижимостью, или создавать иные имущественные или личные права в отношении заложенной недвижимости или объекта недвижимости без разрешения залогодержателя и согласия лица, к которому переходят права на заложенную недвижимость, принять на себя обязательства залогодателя по ипотечному договору. Залогодержатель может указать в ипотечном договоре условие совместного выполнения обязательств залогодателем и его поручителем.

Статья 11

Если какой-либо пункт ипотечного договора предоставляет залогодержателю право собственности на заложенную недвижимость, в то время как залогодатель не выдает кредит в течение оговоренного периода или такой пункт предполагает продажу заложенной недвижимости без выполнения установленных законом процедур, то ипотечный договор считается действительным, но в обоих случаях такой пункт является недействительным. Такой пункт также будет недействителен, если он включен в соглашение сторон, заключенное позже ипотечного договора.

Статья 12

Залогодатель имеет право управлять заложенной недвижимостью и получать от нее доход до тех пор, пока заложенное имущество не будет продано на открытом аукционе по причине неисполнения долговых обязательств.

Статья 13

Если заложенной недвижимости нанесен ущерб, ипотечный залог переоформляется на иное имущество,  и залогодержатель имеет право использовать таковое имущество для покрытия долга в порядке первоочередности.

Статья 14

Долг может быть погашен только за счет заложенной недвижимости, и поручитель не имеет права требования в отношении прочего имущества должника до принудительного взыскания заложенной недвижимости.

Статья 15

1. Залогодержатель может передать свои права при условии согласия залогодателя. Акт передачи прав должен быть зарегистрирован в Департаменте.

2. Залогодержатель/кредитор может, в пределах суммы его долга, передать ипотечный договор другому кредитору, имеющему долевое обеспечительное право в той же недвижимости.

Статья 16

Заложенная недвижимость обеспечивает только сумму, указанную в ипотечном договоре за исключением случаев, предусмотренных законом или соглашением.

Статья 17

Ранг ипотечного договора определяется серийным номером, под которым он зарегистрирован в Департаменте. Если в одно и то же время поданы несколько заявлений на регистрацию ипотечных договоров с одним и тем же залогодателем и в отношении одной и той же недвижимости, то ипотечным договорам будет присвоен один и тот же номер, а кредиторы будут иметь одинаковые права очередности при получении средств, вырученных от аукционной продажи предмета залога.

Статья 18

Кредитор имеет право требования в отношении заложенной недвижимости от любого лица, в собственность которого она перешла, в целях удовлетворения иска согласно его очереди. Лицо считается владеющим недвижимостью, если оно приобретает права на недвижимость после того как она была заложена, либо приобретает другое имущественное или личное право на недвижимость.

Статья 19

Залогодатель выступает гарантом сохранности заложенной недвижимости и содержания ее в хорошем состоянии до момента полного погашения долга. Залогодержатель имеет право опротестовать недостатки в исполнении этих обязательств залогодателем и принять любые законные меры, чтобы защитить свои права и получить компенсацию понесенных затрат от залогодателя.

Статья 20

Ипотечный договор прекращает действие после погашения обеспеченного долга.

РАЗДЕЛ ТРЕТИЙ.

 Особые ипотечные договоры.

Статья 21

Держатель Мусатаха (аренда земли с правом строительства на ней) имеет право закладывать здания или растения, принадлежащие ему по этому праву, но не имеет права закладывать землю, на которой он возвел постройки, если сторонами не оговорено иное.

Статья 22

Обладатель узуфрукта (право пожизненного пользования) или долгосрочной аренды на срок от 10 до 99 лет имеет право заложить свой интерес в недвижимости, являющейся объектом этого права на срок, совпадающий со сроком действия права узуфрукта или долгосрочной аренды.

Статья 23

Ипотечный договор в отношении недвижимости, которой залогодатель распоряжается на правах мусатаха, узуфрукта или долгосрочной аренды заканчивается и удаляется из Реестра после погашения долга, обеспеченного таким договором или по истечении срока действия права мусатаха, узуфрукта или долгосрочной аренды.

Статья 24

Покупатель объекта недвижимости или недвижимости, которые считаются проданными до начала строительства или которые находятся в процессе строительства, может заложить недвижимость в качестве обеспечения долга при условии, что такой объект или недвижимость зарегистрированы в Временном реестре недвижимости Департамента.

РАЗДЕЛ ЧЕТВЕРТЫЙ.

 Исполнительное производство по заложенному имуществу.

Статья 25

В случае непогашения долга в срок или после выполнения условия, дающего статус досрочного погашения, залогодержатель, или его универсальный или исключительный преемник, должен предоставить залогодателю или лицу, владеющему заложенным объектом недвижимости или недвижимостью 30-дневное уведомление, переданное через государственного нотариуса перед тем, как начать процедуры.

Статья 26

Если залогодатель или его универсальный или исключительный преемник, либо поручитель не способен погасить кредит в срок, указанный в предыдущей Статье, то исполнительный судья должен, по требованию залогодержателя/кредитора наложить арест на заложенную недвижимость с целью ее продажи на открытом аукционе в установленном Департаментом порядке.

Статья 27

В соответствии с предыдущей Статьей судья может, по просьбе заемщика или его имущественного поручителя однократно отложить продажу имущества на открытом аукционе на срок до 60 дней, если он выяснит, что:

а) Залогодатель/заемщик сможет выплатить долг, если ему предоставят такой срок.

b) Продажа заложенной недвижимости или объекта недвижимости принесет существенные убытки заемщику.

Статья 28

В соответствии со Статьями 25, 26 и 27 настоящего Закона неспособность выплатить долг в указанный период приведет к тому, что заложенная недвижимость будет продана на открытом аукционе в соответствии с процедурами Департамента в течение 30 дней после окончания периода, о котором идет речь в обеих статьях.

Статья 29

Заемщик или его поручитель имеют право выплатить обеспеченный ипотечным залогом долг и связанные с ним дополнительные платеж, до установленной даты.

Статья 30

Требования залогодержателей  должны удовлетворяться из продажной цены недвижимости или объекта недвижимости или из цены продажи дополнительных активов в порядке очередности, даже если ипотечные договоры регистрировались в один день. Если поступлений от реализации заложенного имущества недостаточно, чтобы покрыть требования кредитора, то он имеет право истребовать разницу с заемщика.

РАЗДЕЛ ПЯТЫЙ.

 Заключительные положения.

Статья 31

Во всех случаях, не описанных в настоящем Законе, применяются положения Гражданского кодекса (Федеральный закон №. 5 от 1985 года) с поправками, и Гражданского процессуального кодекса (Федеральный кодекс № 11 от 1992 года).

Статья 32

Настоящий Закон не распространяется на недвижимость, предоставляемую государством гражданам ОАЭ и лицам со схожими правами, для проживания и использования в коммерческих целях, в таких случаях необходимо следовать указаниям и директивам правителя и решениям, выпущенным во исполнения таких указаний и директив.

Статья 33

Ипотечные акты, зарегистрированные в соответствии с настоящим Законом, обязательны для соблюдения третьей стороной.

Статья 34

Глава Департамента может издавать решения, необходимые для исполнения настоящего Закона.

Статья 35

Настоящий Закон должен быть опубликован в Правительственном бюллетене и вступает в силу через 60 дней с момента публикации.
Мухаммед бен Рашид Аль Мактум

Правитель Дубая

Издан в Дубае 14 августа 2008.

Закон № 26 от 2007 года Регулирующий отношения между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай

Мы, Мухаммед бен Рашид Аль Мактум, Правитель Дубая

На основании  федерального закона № 5 от 1985 года О гражданском кодекс» с изменениями,

и федерального закона № 10 от 1992 года О доказательном праве в гражданских и коммерческих сделках,

и закона № 2 от 1993 года Об учреждении особого судебного комитета для разрешения споров между арендодателем и арендатором,

и закона № 16 от 2007 года Об учреждении Агентства по регулированию рынка недвижимости

издаем следующий закон:

Название

Статья 1

Настоящий закон должен называться Закон, регулирующий отношения между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай № 26 от 2007 года.

Определения и сфера применения

Статья 2

Следующие термины имеют в положениях настоящего закона значение, указанное напротив них, если иной смысл не следует из контекста:

Эмират:               Эмират Дубай

Агентство:                          Агентство по регулированию рынка недвижимости

Недвижимое имущество:              Недвижимое имущество и пристройки к нему, арендуемые для жилых, коммерческих или профессиональных целей, или иной законной деятельности.

Договор аренды:                Договор, по условиям которого арендодатель предоставляет арендодателю имущество для использования в определенных целях и на определенный срок в обмен на определенное вознаграждение.

Арендодатель:  Физическое или юридическое лицо, по закону или соглашению обладающее правом распоряжаться имуществом, которому (или представителю или законному поверенному которого) передается право собственности на имущество на период аренды, включая арендатора, уполномоченного арендодателем на субаренду имущества.

Арендатор:         Физическое или юридическое лицо, приобретающее право пользования имуществом или его частью согласно договору аренды, или любое лицо, законным образом арендующее имущество у арендодателя.

Субарендатор:                    Физическое или юридическое лицо, приобретающее право пользования имуществом или его частью согласно договору аренды, подписанному с арендатором.

Арендная плата:                Установленное вознаграждение, которое арендатор обязуется выплатить по условиям договора аренды.

Комитет:            Судебный комитет, уполномоченный разрешать споры между арендодателями и арендаторами.

Извещение:         Письменное уведомление, отправленное любой из сторон договора найма другой стороне через государственный нотариат, зарегистрированное письмо, личную доставку или любым иным способом, разрешенным законом.

Статья 3

Настоящий Закон применяется для регулирования рынка аренды недвижимого имущества в Эмирате, включая свободные земли и земли сельскохозяйственного назначения, исключая гостиницы и бесплатное жилье, предоставляемое физическими или юридическими лицами своим работникам.

Договор аренды

Статья 4

1.       Отношения между арендодателем и арендатором регулируются подписанным ими договором аренды, детально описывающим имущество, назначение аренды, имя арендодателя, номер и тип земельного участка, район, сроки оплаты и размер вознаграждения и способ его получения.

2.       Любое имущество, на которое распространяется настоящий Закон или поправки к нему, должно быть зарегистрировано в Агентстве. Судебные органы, правительственные департаменты и органы власти не должны рассматривать никакие претензии, дела или приказы об исполнении решений, связанных с договором аренды, если последний не зарегистрирован в Агентстве в соответствии с установленными правилами и условиями.

Срок аренды

Статья 5

Срок аренды должен быть определен в договоре, в противном случае договор аренды должен считаться действующим на срок, указанный в условиях оплаты арендной платы.

Статья 6

Если арендатор продолжает находиться на территории арендованного имущества после истечения срока действия договора без возражений со стороны арендодателя, договор продлевается на такой же срок или на один год, в зависимости от того, какой срок окажется меньше, на тех же условиях.

Статья 7

Если договор аренды правильно оформлен и вступил в силу, он не может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем или арендатором, пока обе стороны не согласятся с расторжением, или он может быть расторгнут в соответствии с положениями настоящего Закона.

Статья 8

Договор субаренды между арендатором и субарендатором должен истечь одновременно с истечением срока действия договора аренды между арендодателем и арендатором, за исключением случаев, когда арендодатель выразил свое согласие на продление срока действия договора субаренды.

Арендная плата

Статья 9

Арендодатель и арендатор обязаны определить величину арендной платы в договоре аренды, и не должны повышать ее или вносить поправки в условия договора в течение двух лет с начала арендных отношений между ними.

Статья 10

Агентство обладает исключительными полномочиями с учетом экономической ситуации устанавливать процент увеличения арендной платы в Эмирате.

Статья 11

Арендная плата включает в себя пользование такими удобствами, находящимися на территории объекта недвижимости, как бассейны, игровые площадки, спортивные залы, клубы здоровья, парковки  и т.д., если договором не предусмотрено иное.

Статья 12

Арендатор обязан вносить арендную плату в установленные договором сроки. Однако если соглашение о сроках отсутствует или доказать его наличие невозможно, годовая арендная плата должна вносится четырьмя равными взносами, выплачиваемыми перед началом каждого квартала.

Статья 13

1.       В силу Статьи 9 настоящего Закона и с целью возобновления договора аренды, арендодатель и арендатор имеют право пересмотреть величину арендной платы; в случае, если согласия не достигнуто, а необходимость продления срока аренды доказана, Комитет должен принять решение о продлении срока аренды и определить величину арендной платы в соответствии с величиной арендной платы за похожее имущество в том же районе.

2.       Комитет принимает решение о размере арендной платы за похожее имущество в соответствии с правилами и нормами, разработанными Агентством с учетом состояния имущества и размера арендной платы за похожее имущество в том же районе.

Статья 14

Если любая из сторон решит не возобновлять договор аренды или пожелает внести поправки в его условия, она должна уведомить об этом другую сторону не менее чем за 90 дней до окончания срока аренды, если отсутствует иное соглашение сторон.

Обязанности арендодателя

Статья 15

Арендодатель должен передать имущество арендатору в хорошем состоянии, позволяющем арендатору использовать его в соответствии с целями, указанными в договоре аренды.

Статья 16

Арендодатель несет ответственность за поддержание имущества в надлежащем состоянии в течение срока действия договора аренды и должен устранять любые дефекты или недостатки, которые влияют на использование имущества арендатором, если отсутствует иное соглашение сторон.

Статья 17

Арендодатель не имеет права вносить изменения в имущество, его удобства или инвентарь, влияющие на возможность его использования. Арендодатель несет ответственность за такие изменения, сделанные им или уполномоченным им лицом, и за весь ущерб или вред причиненный имуществу по независящим от арендатора причинам.

Статья 18

Арендодатель обязан выдать арендатору разрешения, которые могут потребоваться компетентным органом, если он желает произвести декоративные ремонтные работы, или любые другие виды работ, требующие подобных разрешений, при условии, что эти работы не затронут конструкцию имущества и при условии, что арендатор обладает необходимыми документами, подтверждающими его обращение за такими разрешениями.

Обязанности арендатора

Статья 19

Арендатор обязан вносить арендную плату в установленные сроки, и оберегать имущество как свое собственное. Арендатор не имеет права производить любые изменения, реконструкции и текущий ремонт без разрешения арендодателя после получения необходимых разрешений от компетентных органов. Это не влияет на обязанность арендатора выполнять оговоренное текущее обслуживание имущества или иные действия, обычно выполняемые арендаторами.

Статья 20

Арендодатель имеет право получить от арендаторов депозит на покрытие расходов по проведению ремонта имущества по окончании договора аренды, при условии, что арендодатель обязуется возвратить данный депозит или остаток суммы по окончании договора аренды.

Статья 21

По окончании договора аренды арендатор обязуется возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в каком оно была передано арендатору в день заключения договора, за исключением нормального износа или повреждения по независящим от него причинам. Однако, в случае возникновения разногласий, вопрос передается на рассмотрение Комитета.

Статья 22

Если в договоре аренды не оговорено иное, то арендатор должен производить оплату всех счетов и налогов, взимаемых государственными органами, связанных с использованием имущества, а также все счета и налоги, связанные с договором субаренды.

Статья 23

При освобождении имущества арендатор не имеет права демонтировать закрепленные элементы, если отсутствует иное соглашение сторон.

Статья 24

Если договором аренды не предусмотрено иное, арендатор не имеет права передавать право пользования имуществом или заключать договор субаренды без согласия арендодателя.

Выселение

Статья 25

1.       Арендодатель имеет право потребовать выселения арендатора до окончания действия договора аренды в следующих случаях:

a.       Арендатор не вносит плату за аренду или ее часть в течение тридцати (30) дней с момента получения извещения об оплате от арендодателя.

b.       Арендатор предает имущество или его часть в субаренду без письменного согласия арендодателя. В таком случае выселению подлежит также и субарендатор, при сохранении его права на получение компенсации от арендатора.

c.       Арендатор использует имущество или позволяет использовать его третьим лицам для незаконной или аморальной деятельности.

d.       Действия арендатора приводит к изменениям, подвергающим имущество опасности таким образом, что его невозможно вернуть в первоначальное состояние, или если он наносит имуществу вред умышленно или по грубой небрежности не предпринимает необходимых мер предосторожности или позволяет третьим лицам наносить такой вред.

e.       Арендатор использует имущество в целях, отличных от целей аренды, или использует имущество таким образом, что нарушает нормы планирования, строительства и землепользования.

f.       Имущество находится под угрозой разрушения, при условии, что арендодатель обязан подтвердить подобное состояние техническим актом, заверенным муниципалитетом Эмирата.

g.       Арендатор не соблюдает свои обязательства или условия договора аренды в течение тридцати (30) дней с момента уведомления арендодателем о выполнении подобных обязательств или условий.

2.       Арендодатель вправе потребовать от арендатора освободить имущество по окончании срока договора аренды в следующих случаях:

a.       Планом развития Эмирата предусмотрены снос или реконструкция имущества в соответствии с распоряжениями правительственных учреждений.

b.       Имущество нуждается в реконструкции или капитальном ремонте, которые невозможно провести, пока арендатор занимает имущество, при условии, что будет предоставлен технический акт, заверенный муниципалитетом Эмирата, подтверждающий такое состояние.

c.       Арендодатель намерен разобрать имущество для реконструкции или для пристройки новых строений, что не позволит арендатору использовать имущество, при условии, что получены необходимые разрешения.

d.       Арендодатель намерен вернуть имущество для использования в личных целях или для его использования его ближайшими родственниками первой степени.

Однако во всех приведенных выше четырех случаях арендодатель обязан известить арендатора о причинах выселения, по крайней мере, за девяносто (90) дней до окончания срока действия договора аренды.

Статья 26

Если арендодатель требует вернуть ему имущество для личного пользования или использования его ближайшими родственниками первой степени после окончания срока действия договора аренды, и Комитет утверждает такой возврат, то арендодатель не имеет права сдавать это имущество в аренду третьим лицам в течение года с момента возврата собственности, в ином случае арендатор вправе обратиться в Комитет с требованием выплатить ему причитающуюся компенсацию.

Общие правила

Статья 27

В случае смерти арендодателя или арендатора отношения между сторонами договора аренды переходят к их наследникам, если наследники арендатора не решат прекратить подобные отношения, при условии, что прекращение вступит в силу спустя тридцать (30) дней с момента извещения арендодателя о таком решении, либо оно произойдет в день окончания срока действия договора аренды, в зависимости от того, что наступит раньше.

Статья 28

Передача права собственности новому арендодателю не влияет на право арендатора использовать имущество согласно договору аренды, подписанному прежним владельцем, при условии, что договор аренды имеет фиксированный срок действия.

Статья 29

1.       Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора аренды на недвижимость в случае ее реконструкции после сноса или ремонта, при условии, что плата за аренду будет установлена согласно Статье 13 настоящего Закона.

2.       Арендатор может воспользоваться этим преимущественным правом в течение тридцати (30) дней с момента извещения его арендодателем.

Статья 30

Если Комитет требует прекращения договора аренды, а имущество используется субарендатором согласно договору, подписанному им с арендатором с разрешения арендодателя, то субарендатор вправе занимать имущество и далее на тех же условиях.

Статья 31

Заведение дела о выселении не освобождает арендатора от внесения платы за аренду за весь период рассмотрения дела до вынесения решения суда и его исполнения.

Статья 32

Если арендодатель и арендатор согласились передавать споры между ними на рассмотрение арбитража, и это зафиксировано в договоре аренды, или такое согласие оформлено позднее, они не вправе предпринимать какие-либо действия, могущие повлиять на имущество или права и обязанности обеих сторон, указанные в настоящем Законе. Однако по просьбе арендодателя или арендатора Комитет должен издать временные распоряжения для защиты таких прав до вынесения решения арбитражного суда.

Заключительные положения

Статья 33

Если, в случае возникновения споров, арендодатель и арендатор не согласны с арбитрами, или если один или более назначенных арбитров увольняются, освобождаются от занимаемой должности или утрачивают трудоспособность, а стороны не приходят к согласию, Комитет, по требованию любой из сторон, должен назначить арбитра или арбитров в количестве равном или превышающем согласованное количество.

Статья 34

Арендодатель не имеет права отключать коммунальные услуги или препятствовать арендатору в использовании имущества в полной мере. Если такие случаи происходят, арендатор вправе обратиться в полицейский участок своего района в целях подтверждения такого случая или прекращения такого вмешательства, а также подать заявление в Комитет для рассмотрения такого дела и получения компенсации убытков, приложив к ней подтверждающие заявление документы.

Статья 35

Решения о выселении должны быть приведены в исполнение Комитетом согласно соответствующим правилам и процедурам. Иные решения, принятые Комитетом, должны быть приведены в исполнение судебными исполнителями суда Эмирата.

Статья 36

Агентство должно издавать правила, необходимые для соблюдения  настоящего Закона, которые Председатель должен передать на утверждение Исполнительному Совету.

Статья 37

Настоящий Закон будет опубликован в Правительственном бюллетене и вступает в силу через шестьдесят (60) дней с момента публикации.

Мухаммед бен Рашид Аль Мактум

Правитель Дубая

Издан в Дубае 26 ноября 2007 года.